Зачем нужна проверка бизнеса перед покупкой

Проверка бизнеса перед покупкой помогает избежать ситуации, когда вы приобрели «доходный проект», но не можете работать из-за проблем с арендой, скрытых долгов или отсутствия части оборудования. В большинстве сфер место и активы — это основа выручки, поэтому их нужно проверить в первую очередь.

Проверка помещения: пошаговая инструкция

Проверка бизнеса перед покупкой по помещению начинается с аренды: для многих предприятий место критично, а переезд в короткие сроки бывает крайне неудобен или невозможен.

Что сделать до подписания договора или смены арендатора

• Запросить информацию о задолженности по аренде и коммунальным платежам.
• Запросить правоустанавливающие документы на помещение и заказать выписку из ЕГРН.
• Если это субаренда — проверить право арендатора сдавать помещение в субаренду (разрешение должно быть в договоре аренды или допсоглашении).
• Если у помещения несколько собственников — получить письменное разрешение на сдачу в аренду от каждого из них.
• Получить согласие арендодателя на заключение нового договора и обязательно провести очную встречу с арендодателем или представителем (проверьте доверенность).
• Согласовать условия нового договора аренды заранее, до сделки.

Проверка аренды и условия договора

Чтобы проверка бизнеса перед покупкой дала реальную защиту, внимательно смотрите ключевые условия аренды — именно они чаще всего «ломают» сделку или делают бизнес убыточным после покупки.

Критичные пункты договора аренды

• Изменение арендной ставки (индексация, условия пересмотра).
• Продление договора (автопролонгация, сроки уведомления).
• Прекращение договора при нормальных условиях.
• Расторжение договора при конфликте и штрафные санкции.
• Ответственность сторон — должна быть разумной и по возможности симметричной.

Какие документы запросить по помещению

В рамках проверки бизнеса перед покупкой по помещению запросите и зафиксируйте документы до подписания любых актов.

• Договор аренды (и все допсоглашения).
• Письменное согласие арендодателя на смену арендатора/новый договор.
• Выписка из ЕГРН, подтверждающая права собственника и параметры объекта.
• Документы о задолженности/отсутствии задолженности по аренде и коммунальным платежам.
• Разрешения на субаренду (если применимо) и согласия всех собственников (если их несколько).

Нормативная база по регистрации прав и ЕГРН: ФЗ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Проверка оборудования, мебели и техники

Проверка бизнеса перед покупкой по активам — это не только «посмотреть глазами», но и убедиться, что вещи принадлежат продавцу, находятся на месте и исправны.

Что проверить по документам

• Правоустанавливающие документы на оборудование: договор поставки/подряда и договор купли-продажи.
• По дорогим позициям (обычно от 20 000–50 000 ₽ и выше) важно понимать, как и на каком основании продавец стал владельцем.
• Техпаспорта и сопроводительная документация на сложное оборудование (при необходимости — запросить копии у производителя).

Что проверить при осмотре на месте

• Фактическое наличие и состояние оборудования в точке (лучше — лично или через доверенное лицо).
• Не принадлежит ли часть оборудования арендодателю (уточните у арендодателя на встрече).
• Проверить работу техники: включить/выключить несколько раз и посмотреть работу 10–15 минут после запуска.
• Если есть неисправности — зафиксировать, кто и в какие сроки ремонтирует/заменяет оборудование до сделки.
• Не подписывать акты, если часть техники нельзя осмотреть (отключили электричество, «занято клиентом» и т.д.) — назначить повторную встречу.

Инвентаризация и акты передачи

Финальный этап проверки бизнеса перед покупкой — инвентаризация: составьте список активов с характеристиками (модель, серийный номер, состояние), приложите фото и закрепите перечень в акте приёма-передачи. Это снижает риск споров после сделки.

Как оформить безопаснее

• Сделать инвентаризационную ведомость на всё ключевое оборудование.
• В акте приёма-передачи указать состояние и комплектность.
• Отдельно зафиксировать, что не входит в сделку (например, имущество арендодателя).

Частые ошибки покупателя

• Не встречаются с арендодателем лично и полагаются на слова продавца.
• Не проверяют задолженности по аренде и коммунальным платежам.
• Подписывают акты, не осмотрев всё оборудование в работе.
• Не проверяют, что часть активов может принадлежать арендодателю или быть в аренде/лизинге.
• Не запрашивают техпаспорта и документы на дорогое оборудование.

Итоговый чек-лист: проверка бизнеса перед покупкой

Помещение

• Долги по аренде/коммуналке: запросить подтверждение.
• Право собственности: выписка ЕГРН.
• Субаренда: наличие разрешения в договоре/допсоглашении.
• Несколько собственников: согласие от каждого.
• Встреча с арендодателем и согласование нового договора.
• Проверка условий: ставка, индексация, продление, расторжение, ответственность сторон.

Оборудование

• Документы на ключевые активы (поставка/купля-продажа/подряд).
• Техпаспорта и инструкции на сложное оборудование.
• Проверка принадлежности (продавец/арендодатель/лизинг).
• Осмотр на месте + тест работы 10–15 минут.
• Инвентаризация + фотофиксация + акт передачи.